【专题背景】 ☆2014年土地增值税清算风暴来袭，作为地产企业的您准备好了吗 目前，很多房地产开发企业陆续收到土地增值税清算通知，土地增值税清算执行强度和力度不断加大；国税总局已将清算任务下达到每个省和直辖市、每个局长，形势逼人。面对越来越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正经历迷惘 谁能帮您做出最佳清算方案 作为行业专家，有义务帮助房地产企业渡过清算难关，我们特安排此次土地增值税清算专题课程。 在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。 土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，重庆市地税局近期发布了《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告 》2014年9号公告，并于8月1日起正式实施，对土地增值税清算中的众多问题进行明确，影响极大。本课程将根据重庆市的特殊规定逐一分析，教给大家轻松应对土地增值税清算风暴。 税总发[2013]67号文要求税务机关抓好清算这一关键环节，税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，对近几年积压未清算的项目进行全面清理。特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。 本讲座依据现行土地增值税法规，全方位地解读土地增值税的政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。 【主讲专家】许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。 【主讲内容】 第一节：土地增值税稽查形式分析 ◇：《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》2014年9号公告的 执行带来哪些稽查新动向及应对策略 第二节：土地增值税清算鉴证、税收稽查应对及税收风险点 一、土地增值税清算单位的检查 1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类 2．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算 3．如何确定土地增税的清算单位 4．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发” 5．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧 6．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税 7．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算 8．地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围 9．小产权房是否应属于土地增值税的征税范围 10．采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗 11．房地产联合开发项目土地增值税如何清算 二、土地增值税清算时点的确定及其税务风险 1．土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行 2．清算实点确定应注意的事项及涉税风险 三、税务稽查人员重点关注的事项 四、土地增值税清算项目收入稽查及税收疑难点 1．土地增值税收入清算的基本稽查程序和方法 2．土地增值税清算条件稽查 3．应税收入的检查 ⑴ 账面应税收入的检查 ⑵ 审查入账价格 ⑶ 应列未列应税收入的审查 ⑷ 非直接销售和自用房地产的收入的检查 4．转让永久使用权检查 5．代收款项检查 6．土地增值税清算收入确认的3个重点 7．与收入有关的疑难问题解析： ⑴ 企业在土地增值税清算时，未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入 ⑵ 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方 承担，转让收入怎样确定 五、扣除项目的税务稽查及疑难问题 1．扣除项目税务稽查方法 2．土地征用及拆迁补偿费的稽查方法及风险点 ⑴ 税务机关对土地征用及拆迁补偿费的稽查要点 ⑵ 企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除 ⑶ 企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除 ⑷ 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额 ⑸ 合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得的土地的金额 ⑹ 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除 ⑺ 单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理 ⑻ 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目 ⑼ 土地滞纳金在计算土地增值税时能否扣除 3．前期工程费的稽查方法及风险点 ◇ 设计费税收筹划涉税风险点 4．建筑安装工程费的稽查方法及风险点 ⑴ 采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查 ⑵ 采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查 ⑶ 房屋装修费用怎样确定 ⑷ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除 5．基础设施费和公共配套设施费的稽查方法及风险点 ⑴ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除 ⑵ 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，如何合理分摊 6．开发间接费用的稽查方法及风险点 ⑴ 同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法 ⑵ 纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数 ⑶ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除 7．开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）的稽查方法及风险点 ⑴ 利息扣除的涉税风险点 ⑵ 房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除 委托其他单位、个人向金融 机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗 ⑶ 取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除 ⑷ 开发用地缴纳的土地使用税如何处理 ⑸ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除 ⑹ 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除 8．与转让房地产有关的税金稽查方法及风险点 9．加计扣除项目稽查方法及风险点 10．“旧房及建筑物的评估价格”的检查 第三节：土地增值税重特疑难事项解析 1．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及土地增值税涉税风险 2．利息支出：企业所得税与土地增值税扣除规定有别 3．子公司清算转给母公司的地下车库如何缴纳增值税 4．项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 5．真假按揭涉税处理 6．土地增值税清算几种常见错误 7．无产权证建筑物如何计算土地增值税 8．置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税 9．注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税处理 10．双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 11．将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地 增值税处理 12．未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理； 13．房地产公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理 如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理 14．以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税 15．房地产企业取得政府给予土地返还款的土地增值税涉税风险 16．合作建房是否要缴纳土地增值税 17．未结清房款收入如何清算 18．房
各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。