中山大学《房地产业的发展趋势与中国特色的房价运行规律》其它上课时间：
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【课程背景】
政策风云变幻，调控手段频繁，房地产泡沫之声不绝于耳，房地产业的确面临着巨大的压力，是攻还是守 还是攻守兼备 到底该何去何从
今天的房地产商， 必须弄懂中国房地产业的前途与发展轨迹，必须正确解读《中央改革决定》的内涵；
今天的房地产商，如果还没有弄清楚中国房价运行规律与中国特色的供求背景
那么，你真的很危险了。。。 课程大纲：
中山大学《房地产业的发展趋势与中国特色的房价运行规律》
——董藩
主办：中山大学房地产教育中心 课程时间：2014年7月12-13日
【课程背景】
政策风云变幻，调控手段频繁，房地产泡沫之声不绝于耳，房地产业的确面临着巨大的压力，是攻还是守 还是攻守兼备 到底该何去何从
今天的房地产商， 必须弄懂中国房地产业的前途与发展轨迹，必须正确解读《中央改革决定》的内涵；
今天的房地产商，如果还没有弄清楚中国房价运行规律与中国特色的供求背景
那么，你真的很危险了。。。
【专家简介】
董藩，著名青年经济学家、房地产专家，中国人民大学经济学博士，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员及北大、清华、上海交大等多所大学兼职教授。董藩26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。32岁时晋升教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的的教授。在国际会议和海内外报刊发表文章300余篇，70次获国家、省（部）、市级奖励。成果60余次在内参刊出，20余次直报江泽民、朱鎔基、胡锦涛等国家主要领导人，50次受到温家宝、李岚清、曾培炎等国家、省部级领导重视、批示，影响到国家和地方发展。在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国房地产年度思想贡献人物”、“中国地产网络红人”等，也是外国政府和投资银行高度关注的中国经济学家之一。董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。国家主要领导人多次高度评价董藩的观点，他也是外国政府和投资银行关注的中国经济学家之一，是美国GLG,德意志银行、瑞士银行集团、瑞士信贷、高盛、美国资本集团等著名企业的咨询专家，也曾担任多家开发公司的顾问。
在业内，董藩被誉为“国策高参”（多项建议被中央领导批示、采纳）、'学术界的彭德怀'、“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一（林毅夫、华生、胡鞍钢、董藩）、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”之一（任志强、潘石屹、冯仑、董藩），也被许多反对他的人称为“人民公敌”（四次被《人民日报》批判）、“四千万教授”。
董藩长期给中国建设银行总行、中国工商总行、中国银行总行、长江商学院、清华、北大、上海交大、浙大、厦大、中山、重庆大学等各种房地产总裁班、韩国企业家班、新加坡企业家班、万达、万科、soho中国等海内外顶端业内人士、企业讲授房地产宏观调控、房地产投资与理财的课程，每年听他讲课的海内外企业家近万人次，是公认的最具号召力、影响力、最风趣的演讲者。曾成功帮助许多企业家、社会名流和普通百姓在财富高峰上快速攀升。
【课程大纲：
】
第一部分：房地产业的前途与发展轨迹——基于《中央改革决定》的观察
一、房地产业的确面临着巨大的压力
▲江河日下的房地产业地位与声誉
▲错误观点泛滥，成为主流认识和决策依据
▲房地产学科教育的落后以及政治化、道德化、娱乐化、社会化、妖魔化、暴力化成为错误认识的表面原因
▲制度设计与传统文化是冲突的根本原因
▲混乱、无序、朝令夕改的政策
▲房地产业已经成为对稳定威胁最大的行业
二、《改革决定》中与房地产有关的说法
▲坚持党的领导，贯彻党的基本路线，不走封闭僵化的老路，不走改旗易帜的邪路——这意味着保持稳定仍然是主旋律，要保持稳定就要继续调控，继续打压房地产市场
▲一方面强调“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，另一方面强调“公有制为主体”——这意味着决策层也很纠结，力图将相互冲突的制度糅合在一起，但很难，回到房地产业上尚未形成明确而科学的发展思路
▲经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系……着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题——把两方面意思都说了，既有弱化调控、弱化行政干预的意思，又有增加新的监管措施、强化监管力度的意思
▲坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为中心——出口受挤压，消费较稳定，要发展就要靠投资，靠投资就离不开房地产业。
▲建立城乡统一的建设用地市场——土地制度不统一、适用法律不一样，怎么可能
▲在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股——十八亿亩土地红线不保了吗 规划和用途管制的权力在农民手里吗 土地使用权具备有效流转的条件吗
▲农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价——土地财政问题如何解决
▲缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制——这意味着城市建设用地成本的上升
▲扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨——这意味着土地财政规模的增加与某些建设项
三、项目成本的上升
▲建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益——意味着将修改法规、提高标准、改变土地增值分配方法，但很难
▲完善土地租赁、转让、抵押二级市场——市地可以，农地没有多大的操作可能性
▲建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享——很难，需要时间和系统性制度法规梳理
▲加快房地产税立法并适时推进改革——房地产税与房产税的含义不同；立法是一项麻烦而漫长的工作
▲保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让——农村宅基地与房产市场与城市无关；对建立农村产权流转交易市场的态度暧昧
▲从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率——意味着土地单价的上升、容积率的提高
▲研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构——成立投资公司 政策性银行
▲健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制——没有新意的顶层设计；惯性表述；公积金法规会有修改
▲启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策——提升房地产需求规模：人口数量、性别、照料需求
▲加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模——房地产需求上升；引导人口流向，但很难
▲稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系——继续推进城市化，解决进城农民工的住房保障问题，从市场与保障两个方面推升开发规模
▲必须毫不动摇巩固和发展公有制经济，坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力————意味着央企、国企撤出房地产领域的说法彻底终止
四、目前调控政策的几个特点
▲从稳定的角度而不是是否过热、是否存在泡沫角度研究调控——宁要开发商破产，不要老百姓造反
▲采用行政手段重压，不在意是否违法、是否违反经济规律，解决了房地产问题再解决宏观经济问题
▲反复强调地方政府的责任，并利用官员任免机制确保调控成功。不仅明确地方政府责任，且责任到人
▲强力干预总需求，要求大城市和核心城市实行严格管制
▲相信舆论和网民，不信专家（缺德、不值那些钱）
▲采取一切手段，包括舆论引
五、限购限贷政策何时会取消
▲取消限购限贷政策的条件
★市场供求关系趋于均衡，取消限购限贷政策不会导致需求爆发、价格暴涨
★虽然供求关系不均衡，但已经研究出科学、严密的替代性调控方案
★因为限购限贷政策导致交易量明显下滑、影响到整个国民经济运行，失业明显增加、财政收入困难，威胁到社会稳定
★因为限购限贷、价格下滑，导致退房潮出现，进而导致开发商与购房者之间严重冲突，发生系列严重的流血、死亡事件，促使政府反思
▲限购限贷政策长期化的所谓“理由”
★控制通货膨胀和资产价格暴涨，维护经济和社会稳定
★促进房地产业可持续发展
★调节贫富差距，维护社会稳定
六、房地产业仍然是最好的产业
▲房地产是资本密集型行业
▲房地产业仍处于上升期
▲房地产业控制了整个产业链
▲房地产业是天然的资本运作行业，杠杆率高
▲房地产业有两重门槛，拦住了众多的竞争者
▲房地产供应弹性小，需求弹性大
▲房地产的需求原则上只扩大不缩小
▲房地产没有替代品
▲房地产具有区域垄
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