税收征管新格局下的房地产企业：——“个税新政解析、社保费规划暨土地增值税模拟清算实务专题”其它上课时间：

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

专题背景

备受社会广泛关注的个人所得税分类和综合计征改革伴随2018年8月31日中华人民共和国主席令第九号终于落地，中国的个人所得税改革终于迈出坚实的一步，这次历史性的个税改革都有哪些新变化？房地产企业财务人员应关注哪些新亮点和报税及扣除新要点？年底前应利用好哪些红利？纳税人和扣缴义务人应提前做好哪些应对方略？

2019年初社保费全部移交税务征管，会有哪些新变化？未按规定交纳都有哪些风险点？房地产企业如何合法降低社保费成本？应做好哪些制度规划、合同管控和财务应对？

房地产企业增值税改革平稳运行期刚刚开始，又进入国地税合并的严征管体制，房地产企业新老项目土地增值税清算有何不同？项目横跨新老时期收入该如何确认？新项目土地成本确认与营改增前有何不同？不同承包方式对建筑成本造成哪些影响？会计核算制度变化对项目清算结果产生哪些影响？增值税税率下调对清算结果造成哪些影响？

新出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对土地增值税清算有哪些影响？金三系统与大数据征管给企业清算带来哪些隐忧？如何进行开发前期公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何有效应对？

针对2018年个税新政、社保费，土地增值税立法！我司定于10月26-27日，特邀财税社保专家于老师在郑州举办本次大会。诚邀您参加！于老师将在现场为您提前排查企业社保及个税改革中的涉税风险，通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。

主讲内容

上篇：个人所得税新政解析

一．个税修改历程简介及关注要点

二．本次个税改革修改的主要内容详解及纳税人和扣缴义务人应重点关注的

涉税风险点及2018年可利用的红利空间

三．本次个税改革的新亮点及筹划应对要点

四．纳税人和扣缴义务人如何提前作好有效应对？

中篇：社保费成本如何合法降低

一．国地税合并，社保费征管面临哪些新变化？

二．不按规定缴社保费面临哪些风险？

三．企业如何合法降低社保费成本。

四．建筑企业如何签订合同能合法降低社保费成本。

五．社保费财务处理应注意的问题。

下篇：土地增值税清算模拟演练

一．土地增值税清算必备知识

1．土地增值税的清算单位如何划分？

2．如何通过清算单位的事前规划有效降低项目整体税负？

3．应清算项目和可清算项目的政策解析及筹划应用

二．收入总额的确认和清算审核

1．与收入相关的面积

2．收入总额的确认

3．政府限定回迁房价格如何确认收入额？

4．收入总额的清算审核。

案例1：实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算实例解析？

案例2：拆迁补偿案例解析及应用

三．扣除项目金额确认和审核

1．扣除项目的扣除原则

2．土地成本的归集和分配

⑴ 土地成本的构成内容

⑵ 土地成本的具体归集和分摊

⑶ 拆迁安置费在土地成本确认中的具体应用

⑷ 土地征用及拆迁补偿费的入帐票据

⑸ 土地成本确认中的相关问题及涉税风险防范

⑹ 土地成本确认中的明细申报表及注意事项

⑺ 营改增对土地成本列支的影响及风险管控

问题1：增值税体制下“差额计算销项税额”是否影响新项目土地成本扣除

问题2：开发商用原为政府垫付工程款抵顶土地出让金，这部分土地成本没有出让金票据，能否扣除？

问题3：母公司拿地子公司开发下，母公司名头出让金票据是否允许子公司作为土地成本扣除？

案例1：地价款摊销案例解析及应用

案例2：本地安置和异地安置的具体应用案例解析及应用

案例3：土地出让金返还的解析及应用案例

3．前期工程费的归集和分配

4．建筑安装工程费的归集和分配

⑴ 房屋装修费用如何扣除？有哪些涉税风险？营销设施装修如何扣除？

⑵ 房地产开发成本凭证或资料不全清算如何处理？

⑶ 单栋建筑物含不同类型房地产，清算时如何利用层高系数法计算其建筑成本？

⑷ 商住一体楼成本划分涉税风险把控及规划策略；工程预决算、工程定额在成

本列支中的指导作用

⑸ 混合销售和兼营下，票据结算应注意哪些涉税风险？

案例：单栋建筑含不同类型房产，清算时其建筑成本应如何分摊？

5．公共配套设施费的归集和分配

⑴ 公共配套设施费如何涉税认定？成片开发分期清算项目的公共配套设施费

用土地增值税清算时如何分摊？

⑵ 建成后产权属全体业主所有的，其成本、费用可扣除。其中“建成后产权属

于全体业主所有的”如何涉税认定？

⑶ 分期开发公共配套设施滞后建设的，土地增值税如何扣除？

⑷ 分期开发的多期公共配套费税收上应如何分摊？

⑸ 红线外工程土地增值税清算时如何扣除？

⑹ 销售房产同时附赠其他开发产品土地增值税如何处理？

案例1：房地产企业房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

案例2：清算时，对开发公司“在小区外为政府建公益性设施发生的费用” 是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

6．开发间接费的归集和分配

⑴ 物业启动费计算土地增值税时能否扣除？

案例1：房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

案例2：利息扣除的选择实例应用

7．期间费用的处理

⑴ 期间费用和开发间接费用如何区分？房地产企业哪些费用土地增值税清算时必须作为管理费用认定？

8．税金的处理

⑴ 营改增后土地增值税税金扣除常见误区及风险把控

9．其它扣除项目金额

⑴ 整体购买未竣工开发项目土地增值税清算时如何扣除？

⑵ 单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?

⑶ 烂尾楼收购涉税风险剖析及规划策略

案例1：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用

案例2：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例

案例3：项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除如何计算？

10．清算后再转让房地产的处理

⑴ 以核定征收方式清算项目再转让房地产的，如何计算土地增值税？

⑵ 清算后转让房地产，土地增值税如何处理？

⑶ 清算期间转让房地产，土地增值税如何处理？清算后取得成本费用，土地增值税如何处理？

11．核定征收清算

12．土地增值税会计处理

13．土地增值税的监管

14．土地增值税清算的六大步骤

15．土地增值税清算小结

四．土地增值税清算检查应对

1．清算审核概述

2．案头初审

3．实地调查取证

4．清算主体的审核

5．项目收入的审核

6．扣除项目的审核

五．土地增值税的反避税和税收筹划

1．土地增值税的反避税

⑴ 目前国家出台的土地增值税反避税政策有哪些？企业应关注哪些涉税风险点？

2．土地增值税的税收筹划

⑴ 如何利用代建房、合作建房、增加扣除项目金额、税收优惠、代收费用等筹划实例

六．土地增值税清算案例应用

1．基本案情

2．检查发现情况

3．土地增值税清算应注意的问题

七．现场互动：学员问，老师答，疑难问题不用怕。

主讲专家：于老师

全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：增值税体制下房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算实操和营改增应对、增值税严征管体制下房地产和建安企业组织架构搭建及商业模式创新和资本运作、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本管控和税收筹划预算、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财税风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产和建安企业集团的财税顾问。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。